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Faire une offre d’achat
Quand une propriété vous intéresse, mais que vous trouvez le prix trop élevé, faites donc une offre d'achat au prix qui vous convient.
Avant de faire votre offre cependant, prenez quelques précautions : vérifiez auparavant quelle est votre capacité d'emprunt et envisagez bien les travaux et aménagements que vous souhaitez apporter à votre acquisition. S'il s'agit d'un terrain, vérifiez bien qu'il conviendra à votre projet et tenez compte d'éventuels d'aménagements préalables ou de raccordements nécessaires aux différents réseaux publics (électricité, eau, etc).
A quel niveau de prix faire offre par rapport au prix annoncé ?
On entend parfois dire qu'il faut faire son offre 10 % en dessous du prix de vente. Cela n'a pas de sens : cela sous-entendrait en effet qu'on peut toujours acheter plus bas que le prix de vente annoncé ou que les prix de vente sont systématiquement surfaits. C'est loin d'être le cas. En suivant ce principe, vous risquez de faire une offre trop basse sur un bien dont le prix était attractif et peut-être rater la maison de vos rêves. A contrario, si vous estimez qu'un bien vous intéresse à un prix qui se situerait, disons 20 % en dessous du prix annoncé, devez-vous pour autant faire l'impasse sur une offre ?
Lorsque vous faites une offre, vous devez considérer uniquement vos possiblités financières : en tenant compte des aménagements que vous souhaitez y faire, à quel prix pouvez-vous vous permettre d'acheter ce bien ?
Pour savoir si votre offre est raisonnable, comparez-la avec d'autres biens similaires dans la même gamme de prix.
Quant à savoir si elle a des chances d'être acceptée, cela ne dépend pas que de vous, mais bien sûr du propriétaire, de ses besoins, de ses propres contraintes financières et aussi du nombre d'amateurs intéressés; si vous n'êtes pas seul sur l'affaire, le propriétaire choisira l'offre la plus intéressante pour lui.
Pour que votre offre ait plus de chances d'être retenue, vous pouvez la rendre plus attractive : faire une offre ferme (sans conditions suspensives) montre que vous êtes sûr de votre financement et peut vous démarquer d'un autre amateur. Peut-être le propriétaire est-il pressé ? Dans ce cas, peut-être pouvez-vous indiquer dans l'offre que vous êtes prêt à passer les actes rapidement (par exemple dans les 2 mois). De même, si le propriétaire préfère idéalement occuper son bien encore un ou deux mois après l'acte, peut-être donnera-t-il la préférence à un amateur à qui cela convient également. Parfois, c'est un acompte plus important qui peut faire pencher la balance en votre faveur.
Attention : si vous n'êtes pas sûr d'obtenir l'emprunt pour le financement de l'acquisition, faites insérer une condition suspensive d'obtention de prêt dans l'offre.
De même, vous pouvez insérer d'autres conditions dans votre offre : rien n'empêche par exemple de faire votre offre sous réserve d'expertise préalable par exemple.
Bien sûr, ne faites pas d'offre si vous n'avez pas vraiment l'intention d'acheter aux conditions de l'offre. L'offre d'achat est unilatérale et n'engage que vous, mais si elle est acceptée, vous serez engagés et devrez respecter votre engagement. Cela se concrétise le plus souvent par un compromis de vente qui reprend de manière plus complète les termes de l'accord.
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Hors de portée ?
Quand un bien vous intéresse vraiment, mais que son prix ne correspond pas à ce que vous en pensez ou à ce que votre budget vous permet, devez-vous l'oublier ?
Beaucoup de candidats font l'impasse sur des biens intéressants, mais qui leur paraissent "trop cher" : ils les écartent de leur présélection et continuent d'en rêver plutôt que d'aller de l'avant et demander une visite.
Si un bien ne se vend pas dans un délai raisonnable, il est probable que le prix de vente sera revu à un niveau plus attractif, renouvelant ainsi l'intérêt du marché. C'est à ce moment que notre candidat se décide enfin à visiter le bien de ses rêves.
Mais il arrive parfois trop tard : le bien vient d'être vendu !
Il se rend compte qu'à ce prix, lui aussi aurait pu acheter. Que faire alors ?
La solution est de considérer chaque bien d'abord en fonction de vos besoins et ensuite en fonction de son prix; si un bien semble vous convenir, demandez au moins s'il est possible de le visiter.
Si la visite confirme qu'il remplit vos critères de recherche, n'hésitez pas à faire une offre à un niveau de prix qui vous convient. Beaucoup d'acquéreurs hésitent en pensant que l'offre sera refusée parce que trop différente du prix de vente annoncé ou parce qu'ils pensent que les prix sont fixes.
Bien sûr parfois, l'offre est refusée. Mais souvent, le prix de vente proposé constitue un prix de vente idéal espéré par le propriétaire; celui-ci est en général ouvert à la discussion sur le prix. S'il n'obtient pas une offre à ce prix idéal, le vendeur n'hésitera pas à prendre en considération d'autres propositions de prix.
D'autre part, les prix sont rarement des prix "fixes". En effet, le prix de vente d'un bien ne dépend pas que d'éléments objectifs et mesurables qui permettraient d'en calculer la valeur de manière scientifique. Il dépend également de facteurs extérieurs comme l'environnement et surtout de facteurs subjectifs comme le charme, le caractère d'un bien, qui eux sont difficilement mesurables. Ces facteurs subjectifs modifient la perception de chaque acquéreur par rapport à un même bien. On peut donc dire qu'une même propriété aura une valeur différente pour chaque amateur.
La plupart des propriétaires en est bien consciente dès le départ ou finit par s'en rendre compte. Les vendeurs sont donc très heureux de voir l'intérêt manifesté pour leur propriété se concrétiser par une offre.
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Faut-il faire une expertise avant d’acheter ?
Il est toujours prudent de se faire conseiller dans les domaines où l'on n'a pas les compétences requises.
Si vous vous avez des doutes sur la qualité d'un bâtiment que vous envisagez d'acheter, n'hésitez pas à demander l'avis d'un expert indépendant. Il pourra vous rassurer quant à la qualité technique du bâtiment, vous signalera les problèmes éventuels et leurs solutions possibles. Il pourra également vous donner une première estimation du coût et de la faisabilité des travaux d'aménagement que vous envisagez.
Sachez qu'en cas d'emprunt hypothécaire, l'organisme prêteur exigera le plus souvent une expertise du bien qui servira de garantie pour la bonne exécution de vos engagements. Elle désignera alors un expert agréé pour la région où se trouve le bien. Attention : cette expertise a plus pour but de déterminer la valeur du gage que d'examiner de près la qualité technique du bâtiment.
Avant de vous engager, et en cas de doute, faites quand même procéder à l'expertise technique du bien.
Il faut savoir d'ailleurs qu'en cas de litige, les tribunaux considèrent toujours que l'acquéreur a le devoir de se faire conseiller.
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