Acheter > Questions courantes :
- Comment obtenir la réduction des droits d’enregistrements ?
- Peut-on récupérer les frais de notaire lors de la revente ?
- Acheter de gré à gré ou en vente publique ?
- Faut-il faire une expertise avant d’acheter ?
- Acheter ou louer ?
Comment obtenir la réduction des droits d’enregistrements ?
Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier de la réduction des droits d’enregistrement en région wallonne à l’achat d’une habitation dite modeste (6 % au lieu de 12,5 %).
Il y a certaines conditions à remplir :
1. il faut que vous ne soyez pas propriétaire d’une autre habitation au moment de l’achat (sauf si vous en êtes devenu propriétaire par succession de vos parents ou grands-parents.)
2. le revenu cadastral de base (c’est-à-dire non indexé ) ne doit pas dépasser
– 745 €
– 845 €, si vous avez au moins 3 enfants à charge
– 945 €, si vous avez au moins 5 enfants à charge
– 1045 €, si vous avez au moins 7 enfants à charge
3. le revenu cadastral total non indexé de l’habitation que vous achetez et des autres immeubles que vous possédez ne peut pas dépasser les maxima ci-dessus; dans ce calcul, on ne tient pas compte des biens immobiliers acquis par succession des parents ou grands-parents, à condition que ceux-ci n’aient pas un revenu cadastral supérieur à 25 % des maxima repris ci-dessus.
4. Vous devez être inscrit au registre de la population (ou dans le registre des étrangers) de la commune où se situe l’immeuble que vous achetez. Cette inscription doit avoir lieu dans un délai de 3 ans suivant l’achat (date de l’acte authentique) et doit être maintenue pendant au moins 3 ans.
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Peut-on récupérer les frais de notaire lors de la revente ?
Quand on dit « frais de notaires », on entend généralement les frais d’acte d’achat et éventuellement de crédit hypothécaire.
Les honoraires du notaire qui a instrumenté l’acte d’achat ne sont bien sûr pas récupérables : c’est la rémunération de son travail pour passer les actes; les frais administratifs liés à ces actes ne sont pas non plus récupérables.
Par contre, vous pouvez récupérer une partie des droits d’enregistrement à concurrence de 3/5 des droits payés (soit 60%).
Deux conditions cependant :
– n’avoir pas bénéficié de la réduction des droits d’enregistrement lors de l’achat;
– que la revente ait lieu dans les deux ans de l’achat; en général le délai est mesuré entre l’acte d’achat et l’acte de vente.
Si vous avez acheté sous régime T.V.A. (immeuble neuf ou assimilé, vous pouvez récupérer la T.V.A. lors de la revente du bien.
Il faut que l’immeuble puisse encore être assimilé à un immeuble neuf : pour remplir cette condition, il faut que l’acte de vente soit passé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit la date de la première occupation.
Vous devrez en outre remplir d’autres conditions : il faut remplir une déclaration auprès du bureau de T.V.A. duquel vous dépendez; vous aurez ainsi la qualité d’assujetti occasionnel à la T.V.A. Faites-vous bien conseiller cependant : toutes les sommes payées à la T.V.A. ne sont pas récupérables.
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Acheter de gré à gré ou en vente publique ?
Distinction : les ventes publiques ne peuvent être organisées que par les notaires, qui sont des officiers publics. Elles peuvent être ordonnées par décision judiciaire (sur saisie ou suite à une requête en sortie d’indivision forcée) ou plus rarement, volontaires (à la demande du propriétaire)
Les ventes de gré à gré peuvent être organisées par les notaires, par les agents immobiliers ou par les propriétaires eux-mêmes.
Avantages et inconvénients :
Les deux formules ont leurs avantages et leurs inconvénients.
D’une manière générale, le prix de vente final sera plus bas en vente publique qu’en vente de gré à gré, car la vente publique ne permet de réunir qu’une partie seulement des amateurs potentiels d’un bien.
On peut même parfois faire de très bonnes affaires en vente publique : lors de ventes forcées (ventes judiciaires), le prix de vente sera parfois très en-dessous d’une valeur vénale normale.
Par contre, les contraintes sont nombreuses : manque de flexibilité pour organiser les visites, et difficulté pour assister à la séance de vente.
Mais il y a également de nombreuses contraintes financières :
– impossibilité d’acheter sous réserve d’obtention d’un prêt : mieux vaut alors être sûr de ses possibilités de financer l’achat..
– frais plus élevés : 4 à 5 % de plus qu’une vente de gré à gré.
– de plus, il faut impérativement régler les frais de la vente dans un délai très court : 5 jours maximum et il faut payer le prix de vente dans les 2 mois.
Donc, à moins d’avoir beaucoup de temps et une capacité de financement certaine, difficile d’acheter en vente publique.
Dans les ventes de gré à gré, il est moins facile d’acheter à un prix vraiment en-dessous de la valeur vénale normale.
Souvent, des propriétaires qui ne prennent pas la peine de bien se renseigner sur la valeur de leur bien et veulent le vendre eux-mêmes, fixent un prix de vente en-deçà d’une valeur vénale normale.
Ce sont d’ailleurs les particuliers qui vendent eux-mêmes leurs biens qui sont les plus courtisés par les candidats acquéreurs : ceux-ci pensent – souvent à juste titre – qu’il pourront acheter à un prix plus bas que la valeur normale du marché.
Ils savent aussi qu’ils pourront obtenir des conditions plus favorables en négociant avec un particulier qui n’est pas forcément formé à la négociation immobilière et qui n’a pas l’habitude de mesurer les risques.
Cependant, la plupart des candidats-acquéreurs cherche avant tout l’habitation, le terrain de ses rèves plutôt qu’à faire une bonne affaire.
C’est pourquoi la grande majorité des acheteurs s’adresse aux agences immobilières : en plus d’avoir accès à un large choix de propriétés, les candidats bénéficient également de conseils et d’un encadrement sécurisé.
Le fait d’acheter par agence n’implique d’ailleurs pas d’acheter plus cher. Tous les propriétaires ne recherchent pas le gros prix; il existe souvent d’autres contraintes qui font que le prix n’est pas la plus grosse priorité pour le propriétaire.
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Faut-il faire une expertise avant d’acheter ?
Il est toujours prudent de se faire conseiller dans les domaines où l’on n’a pas les compétences requises.
Si vous vous avez des doutes sur la qualité d’un bâtiment que vous envisagez d’acheter, n’hésitez pas à demander l’avis d’un expert indépendant. Il pourra vous rassurer quant à la qualité technique du bâtiment, vous signalera les problèmes éventuels et leurs solutions possibles. Il pourra également vous donner une première estimation du coût et de la faisabilité des travaux d’aménagement que vous envisagez.
Sachez qu’en cas d’emprunt hypothécaire, l’organisme prêteur exigera le plus souvent une expertise du bien qui servira de garantie pour la bonne exécution de vos engagements. Elle désignera alors un expert agréé pour la région où se trouve le bien. Attention : cette expertise a plus pour but de déterminer la valeur du gage que d’examiner de près la qualité technique du bâtiment.
Avant de vous engager, et en cas de doute, faites quand même procéder à l’expertise technique du bien.
Il faut savoir d’ailleurs qu’en cas de litige, les tribunaux considèrent toujours que l’acquéreur a le devoir de se faire conseiller.
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Acheter ou louer ?
Quand on loue son habitation, il faut envisager la possibilité de devenir propriétaire.
Devenir propriétaire est presque toujours plus intéressant financièrement : après quelques années, vous êtes en effet à la tête d’un joli capital qui est une base solide à tout patrimoine.
En restant locataire en permanence, vous versez continuellement au propriétaire des loyers, qui finissent par représenter des sommes considérables. Si vous en faites le compte, vous verrez alors qu’elles vous auraient permis d’être plusieurs fois propriétaires.
Evidemment, tout le monde n’a pas la possibilité d’acheter d’investir directement dans l’acquisition d’une habitation. Sans capital de départ, pas facile de se lancer !
C’est à ce moment qu’il faut faire l’effort de mettre de côté le plus possible de manière à constituer le capital nécessaire à un apport de fonds propres. Essayez d’envisager
Préparez-vous aussi : rencontrez votre organisme financier et voyez quel est votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus. Faites-vous conseiller sur l’apport de fonds propres à rassembler.
Plus tôt vous vous lancerez, mieux ce sera !
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