Acheter de gré à gré ou en vente publique ?

Par michel dans acheteur

07/11/2018

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Distinction : les ventes publiques ne peuvent être organisées que par les notaires, qui sont des officiers publics. Elles peuvent être ordonnées par décision judiciaire (sur saisie ou suite à une requête en sortie d'indivision forcée) ou plus rarement, volontaires (à la demande du propriétaire)

Les ventes de gré à gré peuvent être organisées par les notaires, par les agents immobiliers ou par les propriétaires eux-mêmes.

Avantages et inconvénients :

Les deux formules ont leurs avantages et leurs inconvénients.

D'une manière générale, le prix de vente final sera plus bas en vente publique qu'en vente de gré à gré, car la vente publique ne permet de réunir qu'une partie seulement des amateurs potentiels d'un bien.

On peut même parfois faire de très bonnes affaires en vente publique : lors de ventes forcées (ventes judiciaires), le prix de vente sera parfois très en-dessous d'une valeur vénale normale.

Par contre, les contraintes sont nombreuses : manque de flexibilité pour organiser les visites, et difficulté pour assister à la séance de vente.

Mais il y a également de nombreuses contraintes financières :

- impossibilité d'acheter sous réserve d'obtention d'un prêt : mieux vaut alors être sûr de ses possibilités de financer l'achat..

- frais plus élevés : 4 à 5 % de plus qu'une vente de gré à gré.

- de plus, il faut impérativement régler les frais de la vente dans un délai très court : 5 jours maximum et il faut payer le prix de vente dans les 2 mois.

Donc, à moins d'avoir beaucoup de temps et une capacité de financement certaine, difficile d'acheter en vente publique.

Dans les ventes de gré à gré, il est moins facile d'acheter à un prix vraiment en-dessous de la valeur vénale normale.

Souvent, des propriétaires qui ne prennent pas la peine de bien se renseigner sur la valeur de leur bien et veulent le vendre eux-mêmes, fixent un prix de vente en-deçà d'une valeur vénale normale.

Ce sont d'ailleurs les particuliers qui vendent eux-mêmes leurs biens qui sont les plus courtisés par les candidats acquéreurs : ceux-ci pensent - souvent à juste titre - qu'il pourront acheter à un prix plus bas que la valeur normale du marché.

Ils savent aussi qu'ils pourront obtenir des conditions plus favorables en négociant avec un particulier qui n'est pas forcément formé à la négociation immobilière et qui n'a pas l'habitude de mesurer les risques.

Cependant, la plupart des candidats-acquéreurs cherche avant tout l'habitation, le terrain de ses rèves plutôt qu'à faire une bonne affaire.

C'est pourquoi la grande majorité des acheteurs s'adresse aux agences immobilières : en plus d'avoir accès à un large choix de propriétés, les candidats bénéficient également de conseils et d'un encadrement sécurisé.

Le fait d'acheter par agence n'implique d'ailleurs pas d'acheter plus cher. Tous les propriétaires ne recherchent pas le gros prix; il existe souvent d'autres contraintes qui font que le prix n'est pas la plus grosse priorité pour le propriétaire.